Société à prépondérance immobilière

Il est fréquent que des immeubles soient détenus par des sociétés. Dans ces conditions, la cession de l'immeuble se matérialise par une simple cession de parts sociales. Or, la fiscalité des cessions de parts sociales est plus avantageuse que le fiscalité de cession d'immeubles. On a donc vu, dans un soucis d’optimisation fiscale, de nombreuses sociétés détenir des immeubles de manière totalement artificielle.

Pour éviter cette évasion fiscale, la loi a créé la notion de Sociétés à Prépondérance Immobilière, une société dont plus de la moitié de l'actif est composée d'immeubles non affectés à son exploitation professionnelle. La cession de parts sociales d’une société à prépondérance immobilière sera taxée comme la cession directe de l'immeuble, comme ce zoom va vous l'exposer.

Définition de la prépondérance immobilière

Actif de la société à prépondérance immobilière

L'actif de la société doit être constitué à plus de 50 % d'immeubles (bâtis ou non bâtis) ou de droits immobiliers (par exemple, des participations dans des sociétés à prépondérance immobilière).

Les immeubles pris en compte dans ces 50 % varient selon l'impôt considéré :

• Pour l'imposition des plus-values et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) des non-résidents : seuls sont pris en compte les immeubles non affectés à l’exploitation de la société (les immeubles « placements de capitaux »). On exclura donc les immeubles et droits immobiliers nécessaires à l'activité de la société (crédit-bail immobilier, immeuble d’exploitation d'un fonds de commerce).

• Pour les droits d'enregistrement : tous les immeubles, affectés ou non à l'exploitation de la société sont pris en compte.
• Pour la taxe de 3 % de l'article 990 D du CGI : les 50 % sont calculés sur la valeur vénale de l'ensemble des actifs français.

Date d'appréciation de la prépondérance immobilière

La date d'appréciation de la valeur des biens et droits immobiliers varie selon l'impôt considéré :

• pour les plus-values des particuliers : date de clôture des trois derniers exercices clos, et à défaut la date de la cession ;
• pour les plus-values des sociétés imposées à l'impôt sur le sociétés : date de cession des titres ou date de clôture de l'exercice précédent ;
• pour les droits d'enregistrement : date de cession ou à tout moment au cours de l'année précédente ;
• pour la taxe de 3 % : 1^er janvier de l'année d’imposition.

Impact de la prépondérance immobilière

Conséquences sur les droits d'enregistrement

Les cessions de titres ou actions de sociétés à prépondérance immobilière sont soumis à la formalité de l’enregistrement, et taxées comme des cessions d'immeubles au taux de 5 % (article 726 du CGI).

Conséquences sur l'imposition des plus-values

C'est le régime d'imposition des plus-values immobilières qui s'appliquera à la cession des parts ou actions de la société.

Conséquences sur les tentatives d'évasion fiscale

Une taxe de 3 % a été instituée sur la valeur des biens immobiliers détenus en France par une société étrangère lorsque les actifs immobiliers situés en France représentent plus de 50 % de l'actif français.

Les non-résidents français sont imposés à l'impôt sur la fortune immobilière sur les parts ou actions détenues dans une personne morale dont l'actif est constitué à plus de 50 % de biens et droits immobiliers situés en France, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme (articles 964 et 965 du CGI).

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